Kommunal- og regionaldepartementet
Postboks 811 Dep.
0032 Oslo

Deres ref.                          Deres brev                     Vår ref.                        Dato
98/1070                            B 03.07.2000                 2000/000464                22.12.2000 


HØRING - NOU 2000:17 - BURETTSLOVENE 

1. Innledning

Det vises til Kommunal- og regionaldepartementets brev av 03.07.2000 hvor forslag til nye lover om boligbyggelag og borettslag ble sendt på høring. Finansnæringens Hovedorganisasjon (FNH) og Sparebankforeningen ønsker å gi uttrykk for sine kommentarer til lovforslagene i en felles uttalelse. 

En del av de temaer som tas opp i utredningen omhandler interne forhold i boligsamvirkene og foranlediger ikke særskilte kommentarer fra finansnæringens side. FNH og Sparebankforeningen vil imidlertid kommentere utvalgets forslag knyttet til boligbyggelags virksomhet, herunder adgangen til å ta imot innskudd og gi lån, forslaget til regler om rettsregistering av borettslagsandeler og borettslags legalpanterett for felleskostnader.

2. Boligbyggelagenes virksomhet - generelle kommentarer

Burettslovutvalget drøfter i NOU 2000:17 pkt. 7.3 boligbyggelags formål og hvorvidt det er et behov for å lovfeste grenser for de typer av virksomhet som boligbyggelag kan drive. Etter utvalgets oppfatning er det ikke nødvendig å lovfeste grenser for hva slags virksomhet boligbyggelaget kan drive, ut over kravet til at lagets reelle hovedformål må være anskaffelse og forvaltning av boliger for medlemmene. I gjeldende lov om boligbyggelag § 1 annet ledd er det satt grenser for boligbyggelags virksomhet blant annet ved at utleievirksomhet må drives gjennom eget selskap og ved at det mest generelle tilleggsformålet er å "tegne andeler eller aksjer i selskap med begrenset ansvar som driver virksomhet av betydning for boligsamvirke". Forslaget til ny lov om boligbyggelag viderefører ikke kravet om at slik virksomhet skal drives gjennom eget selskap, jf. § 7-5. 

FNH og Sparebankforeningen vil påpeke at dersom boligbyggelag driver annen type virksomhet enn hovedvirksomheten som består i å skaffe eller å forvalte boliger for andelseierne, vil dette kunne medføre at boligbyggelaget påtar seg en større økonomisk risiko. Dette vil kunne medføre at den risikoen banker og finansinstitusjoner løper ved å yte lån eller kreditt til boligbyggelag øker, og få konsekvenser for kredittvurderingen av boligbyggelag og prisingen på lån til slike samvirker. Selv om et boligbyggelag ikke driver annen type virksomhet, må det antas at långivere i låneavtalen vil måtte sikre seg at låntakeren varsler kreditor, med mulighet for kreditor til å si opp låneavtalen eller reforhandle lånebetingelsene, dersom virksomheten utvides.

3. Boligbyggelags adgang til å ta imot spareinnskudd og drive finansieringsvirksomhet

Burettslovutvalget foreslår i utkast til lov om boligbyggelag § 7-3 at boligbyggelag skal kunne ta imot spareinnskudd fra andelseierne og at nærmere regler om spareinnskudd, sikring av midlene og tilsyn med virksomheten skal fastsettes av Kongen. Boligbyggelaget skal videre uten tillatelse etter finansieringsvirksomhetsloven kunne gi lån til sammenslutninger der laget har en betydelig egeninteresse, til tilknyttede borettslag og til andre foretak laget er forretningsfører for.

Dagens hovedregel er at banker har enerett til å ta imot innskudd fra en ubestemt krets av innskytere, og at medvirkning til finansiering av annet enn egen virksomhet er finansieringsvirksomhet som krever tillatelse etter finansieringsvirksomhetsloven. Når det gjelder innskuddsvirksomhet drevet av andre enn banker viser foreningene til Banklovkommisjonens grundige drøftelse av emnet i NOU 1998:14 Finansforetak m.v. kapittel 6. Spørsmålet om i hvilken grad innskudds- og finansieringsvirksomhet bør kunne drives av andre enn banker og finansinstitusjoner, må etter vårt syn undergis en helhetlig vurdering hvor alle sider av virksomheten behandles. Emnet hører derfor naturlig hjemme under Banklovkommisjonens arbeidsområde. Burettslovutvalgets forslag går på minst ett punkt lenger enn Banklovkommisjonens forslag, ved at vilkåret om at laget kan ta imot innskudd for " å finansiere lagets virksomhet" er fjernet. Utvalget drøfter heller ikke de konkurransemessige konsekvenser av å unnta visse typer foretak fra konsesjonsplikten som ellers gjelder på området. FNH og Sparebankforeningen vil særlig understreke betydningen av mest mulig lik regulering av likeartet virksomhet, både av konkurransemessige hensyn og av hensyn til vern av ikke-profesjonelle kunder, bl.a. borettslag med i hovedsak personlige andelseiere som medlemmer. Som nevnt under pkt. 2, vil utvalgets forslag om utvidede grenser for boligbyggelags adgang til å drive annen virksomhet kunne øke faren for at boligbyggelagene kan bli påført økonomisk tap fra slik næringsvirksomhet, noe som igjen vil kunne få konsekvenser for innskuddsvirksomheten.

Burettslovutvalget uttaler at det å ta imot sparemidler fra medlemmene ikke er noen viktig del av virksomheten i boligbyggelagene i dag. Etter vår oppfatning bør det vises varsomhet med å gjøre unntak fra de konsesjons- og virksomhetsregler som gjelder for innskudds- og finansieringsvirksomhet uten at slike unntak er særskilt begrunnet. Utvalget uttaler på s. 58 andre spalte at det "er likevel grunn til å halde på den ordninga at bustadbyggjelag kan ta imot spareinnskot. Kredittilgangen kan endre seg og det er godt i samsvar med tanken om samvirketiltak som sjølvstendige og medlemskontrollerte alternativ til andre aktørar på marknaden at medlemmene kan vere med og finansiere verksemda". Dette er etter vår oppfatning ikke tilstrekkelig til å begrunne et slikt unntak fra konsesjonsreglene. FNH og Sparebankforeningen mener derfor at boligbyggelag som skal ta imot innskudd eller andre tilbakebetalingspliktige midler fra sine medlemmer må ha konsesjon som bank eller kredittinstitusjon etter finansieringsvirksomhetslovens regler. Banklovkommisjonens mindretall går inn for en tilsvarende løsning i utkastet til lov om finansforetak m.v. § 2-10, hvor det foreslås at samvirkelag og boligbyggelag som tar imot innskudd for å finansiere sin virksomhet må ha konsesjon som bank eller kredittforetak. Under enhver omstendighet bør adgangen til å ta imot innskudd være begrenset til å gjelde innskudd fra andelseierne og med det formål å finansiere boligbyggelagets egen virksomhet.

Det vises for øvrig til merknadene fra Banklovkommisjonen i NOU 1998:17 s. 83 og s. 66 flg. 

Utvalget foreslår i utkast til lov om boligbyggelag § 7-3 annet ledd at laget skal kunne yte lån til sammenslutninger der laget har betydelig eierinteresse, til tilknyttede borettslag og til foretak laget er forretningsfører for, uten tillatelse til å drive finansieringsvirksomhet etter finansieringsvirksomhetsloven. Unntaksregelen i finansieringsvirksomhetsloven § 1-3 nr. 5 om utlån til foretak hvor foretaket har en "betydelig eierinteresse" dekker etter Burettslovutvalgets skjønn ikke fullt ut behovet for boligbyggelagene i denne sammenhengen. Kravene til soliditet og sikkerhet i finansinstitusjoner er utformet med sikte på institusjoner som i all hovedsak driver finansieringsvirksomhet. Rammeverket for finansinstitusjoner setter begrensninger for finansinstitusjoners adgang til å drive næringsvirksomhet i egen regi eller gjennom egne aksjeselskaper og er ment å beskytte bankene mot problemer slik næringsvirksomhet kan føre med seg. Bestemmelsene skal også hindre en sammenblanding av interesser og påvirkning av avgjørelsesprosesser. Boligbyggelags adgang til å drive finansieringsvirksomhet og annen næringsvirksomhet innenfor samme juridiske enhet vil dermed være i strid med det regelverk finansinstitusjoner ellers må forholde seg til. Dersom boligbyggelag skal kunne drive finansieringsvirksomhet bør denne virksomheten etter vårt syn legges til et datterselskap hvor reglene for virksomheten er tilpasset de regler som ellers gjelder for finansieringsvirksomhet, hvor det gjøres unntak for eierbegrensningsreglene i finansieringsvirksomhetsloven § 2-2.

Borettslagsutvalget foreslår i § 7-3 annet ledd at nærmere regler om slik virksomhet skal fastsettes av Kongen. Etter FNHs og Sparebankforeningens syn bør rammene for boligbyggelags innskudds- og lånevirksomhet fastsettes på lovs nivå og ikke bare gis i forskrift. 

Forslaget i § 7-3 annet ledd siste punktum om at tilsvarende regler gjelder for sammenslutninger som boligbyggelaget har eierpart i, er svært uheldig. Dette vil medføre at ethvert selskap og foretak hvor boligbyggelaget er engasjert på eiersiden med hjemmel i lov om boligbyggelag vil kunne drive innskudds- og lånevirksomhet, noe som vil medføre en betydelig uthuling av konsesjonskravene for slik virksomhet. Tatt i betraktning de vide grensene for hva slags virksomhet boligbyggelag skal kunne drive og muligheten for å delta i en rekke ulike selskaper, vil dette kunne medføre en uoversiktlig situasjon når det gjelder hvem som kan utøve en konsesjonsbelagt virksomhet. Et minimumskrav bør være at slike selskap er fullt ut eiet av ett eller flere boligbyggelag for å kunne drive innskudds- og utlånsvirksomhet med hjemme i lov om boligbyggelag.

Utvalget har i utkastet til lov om boligbyggelag §§ 3-3 og 3-4 foreslått regler tilsvarende aksjelovenes §§ 3-4 og 3-5 om krav til forsvarlig egenkapital og handleplikt ved tap av egenkapital. FNH og Sparebankforeningen støtter forslaget om fastsettelse av et minstekrav til kapital i boligbyggelaget, men vil samtidig gjøre oppmerksom på at de foreslåtte krav i forhold til et boligbyggelag som driver innskudds- og utlånsvirksomhet ikke nødvendigvis innebærer en tilstrekkelig kapitaldekning i forhold til det omfattende regelverk som finnes for krav til kapitaldekning i finansinstitusjoner. 

4. Brukereieprinsippet

Det foreslås i utkast til lov om borettslag § 4-2 et unntak fra brukereieprinsippet ved at en kreditor kan eie en eller flere andeler i borettslaget i opp til to år for å sikre krav som er sikret med pant i borettslagsandelen eller -andelene. Etter den nåværende bestemmelse i lov om borettslag § 13 tredje ledd kan toårsfristen i slike tilfeller forlenges av departementet. Lovforslaget viderefører ikke denne adgangen til å forlenge fristen. Det er ikke uvanlig at prosessen i forbindelse med tvangsrealisasjon trekker ut i tid. Kreditors adgang til å eie andel i borettslag bør derfor, der det er tatt skritt for å realisere pant, i prinsippet gjelde inntil slik realisasjon har funnet sted og ikke være begrenset i tid. Under enhver omstendighet bør muligheten for å forlenge fristen i den nåværende lov videreføres, slik at kreditor har muligheter for å søke om forlengelse der det viser seg at realisasjonsprosessen ikke vil avsluttes i løpet av to år. Vi vil også peke på at det vil kunne være i de øvrige andelseieres interesse at en kreditor ikke tvinges av tidsfristen til å realisere et pant i et marked der prisene er presset svært langt ned av forbigående konjunkturer.

5. Panterett for felleskostnader

I utkast til lov om borettslag § 5-20 er det foreslått at borettslaget skal ha panterett i borettslagsandelen som sikkerhet for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet. Pantekravet har vern uten registrering og har prioritet foran alle andre heftelser på borettslagsandelen. Pantekravet skal være begrenset oppad til to ganger Folketrygdens grunnbeløp, noe som pr. i dag til sammen utgjør kr. 98.180. 

Etter forskrift 22.10.1990 nr. 875 om minstekrav til kapitaldekning i finansinstitusjoner § 5 bokstav D, vil lån med pantesikkerhet i bolig som er bebodd av låntaker risikovektes 50 % dersom lånet ligger innenfor 60 % av forsvarlig verdigrunnlag. En så stor legalpanterett som utvalget foreslår vil utgjøre en betydelig del av verdien for mindre borettslagsandeler og kunne gjøre det vanskeligere å få lån til slike leiligheter, i tillegg til at prisingen på lån til kjøp av borettslagsleiligheter vil kunne øke. Det stilles spørsmål ved behovet for å lovfeste en så omfattende legalpanterett, selv for borettslag hvor det er fellesgjeld som dekkes gjennom felleskostnadene. Legalpanteretten bør derfor som for eierseksjonsleiligheter begrenses oppad til 1G.

6. Rettsregistrering av borettslagsandeler

Panterett i adkomstdokument til leierett til bolig får i dag rettsvern ved overlevering av dokumentet og melding til borettslaget, for utlegg eventuelt også ved tinglysning i Løsøreregisteret. Borettslovutvalget foreslår i utkast til lov om borettslag kapittel 6 at det opprettes et rettsregister for borettslagsandeler etter mønster av registrering av rettigheter i fast eiendom. Forslaget innebærer at andelseiers rettigheter ikke lenger vil være representert ved et andelsbrev. 

Dagens ordning hvor avtalepant får rettsvern ved håndpant i dokumentene, samt notifikasjon til borettslagets forretningsfører har stort sett fungert tilfredsstillende, særlig hos de større boligbyggelagene hvor man har hatt gode rutiner for håndtering av meldinger om rettsstiftelser. Det har imidlertid forekommet enkelte tilfeller hvor dårlige rutiner hos forretningsfører og mangelfull registrering har gitt opphav til konflikter.

FNH og Sparebankforeningen støtter forslaget om opprettelse av et rettsregister for borettslagsandeler. Et slikt register vil skape bedre notoritet for panteheftelser og bidra til å gjøre borettslagsleiligheter mer attraktive som panteobjekter ved at kreditorenes muligheter for å skaffe seg oversikt over heftelser på borettslagsandeler ved vurdering av om lån og kreditt skal innvilges bedres. Det er imidlertid avgjørende at organiseringen av et slikt register ikke medfører større kostnader eller merarbeid for brukerne enn dagens ordning. Det bør fortrinnsvis legges opp til at det opprettes ett felles register for registrering av borettslagsandeler og hvor tilgangen til informasjon er den samme som for tilgangen til opplysninger i grunnboksregisteret og Brønnøysund-registrene, slik at tilgangen til registrerte opplysninger gjøres å enkel som mulig. Registeret bør videre være et uavhengig register og ikke føres av institusjoner som selv kan ha interesser i føringen av registeret i egenskap av å være panthaver.

I panteloven § 3-2 annet ledd siste punktum er det for håndpantsettelse gjort unntak fra spesialitetsprinsippet i pantelovens § 1-4. Selv om det likevel skulle være angitt hvilket beløp pantsettelsen gjelder, har dette som utgangspunkt ingen rettslig betydning i forhold til senere rettighetshavere, noe som har medført enkelte problemer og uklarheter i praksis. Spørsmålsstillingen er ikke berørt i utredningen. Vi antar at forslaget til ny § 4-3a i panteloven medfører at kravet i pantelovens § 1-4 om angivelse av et bestemt beløp for pantekravet nå vil få anvendelse også for pant i borettslagsandeler, og ber om at dette presiseres.

7. Regnskapsregler

Burettslovutvalget har gått inn for at reglene om årsoppgjør for boligbyggelag og borettslag i all hovedsak bør følge alminnelige regler og foreslår ikke egne regnskapsregler i utkastene til lover. FNH og Sparebankforeningen vil gi sin støtte til synspunktene om at reglene for regnskapsføring i borettslag i all hovedsak bør følge normale regnskapsprinsipper.


Med vennlig hilsen


Finansnæringens Hovedorganisasjon Sparebankforeningen i Norge



Arne Skauge Einar Forsbak
Administrerende direktør Administrerende direktør