Det Kongelige Finansdepartement
Postboks 8008 Dep
0030 OSLO

Oslo, 14. januar 2002

Deres ref. 01/1492-00/5318 FM AAL

Høringssvar fra Norges Eiendomsmeglerforbund: Forslag til endringer i lov av 16. juni 1989 nr 53 om eiendomsmegling

Vi viser til høringsnotat av 19.11.2001 og vil nedenfor komme med våre kommentarer til endringsforslagene.

Innholdsoversikt:

1.Endringsforslag fra Kredittilsynet av 22. mars 20012       ______

1.1.Krav om egnethet for eiere av eiendomsmeglingsforetak - emgll § 2-1, nytt femte ledd2   

1.2.Hjemmel til å gi forskrift om faglig leders plikter og ansvar - emgll nåværende § 2-1 femte ledd (nytt sjette ledd)2       

1.3.Mulighet for Kredittilsynet til å føre kontroll og tilsyn med foretak og personer som ikke lenger har bevilling - emgll § 2-7 annet og fjerde ledd5       

1.4.Endringer av reglene om straffeansvar for å ikke overholde opplysningsplikten jfr. foreslåtte endringer i emgll § 2-76       

1.5.Utvidelse av forbudet mot annen næringsvirksomhet – emgll § 2-66               

1.7.Innsyn i budrunder – emgll § 3-8 første ledd7  

1.8.Egenhandel8        

1.9.Økonomiske og administrative konsekvenser8              

1.10.Ikrafttredelsesbestemmelse/overgangsbestemmelser8           __

2.Endringsforslag fra Kredittilsynet vedrørende utenlandsmegling i brev av 27.11.00 og 12.03.01, Norges Eiendomsmeglerforbunds brev av 23.05.01 samt kommentarer fra Barne- og familiedepartementet av 30.07.019       ___

3.Forslag fra Forbrukerrådet i brev av 07.11.01 om regler for opprettelse av et utenrettslig og gratis tvisteløsningsorgan ved tvister med den som har meglet eiendommen, jfr tilsvarende tvisteløsningsorgan for inkassosaker11           

4.Tittelbeskyttelse, emgll § 2-3 fjerde ledd12              

5.Behov for endringer vedrørende næringsmegling13         

1.Endringsforslag fra Kredittilsynet av 22. mars 2001          

1.1.Krav om egnethet for eiere av eiendomsmeglingsforetak - emgll § 2-1, nytt femte ledd      

Norges Eiendomsmeglerforbund er enige i den forslåtte lovendring i § 2-1 femte ledd hvor det settes krav til egnethet også for eierne av eiendomsmeglingsforetak. Selv om forslaget i høringens punkt 2 er ment å styrke faglig leders stilling i foretaket og gjennom dette svekke eiers mulighet for negativ påvirkning på driften av foretaket, bør eiere som har vist seg uskikket lukes ut av bransjen og ikke ha mulighet til fortsatt drift selv om de kan skaffe eller opprettholde avtale med en som er villig til å stå som faglig leder i foretaket.

Det er foreslått en godkjenningsfrist på 3 måneder for Kredittilsynet. Det sies samtidig at det ikke er ment å foreta særlige undersøkelser rundt nye eiere, men at Kredittilsynet i stor grad skal basere seg på informasjon som tilsynet kjenner til. Å måtte vente med en avklaring på egnethetsklarering i 3 måneder er uheldig og synes unødvendig lenge og en ber vurdert om denne fristen ikke kan reduseres betydelig for eksempel til 1 måned. 

Norges Eiendomsmeglerforbund antar at forslaget til nytt femte ledd i § 2-1 om meldingsplikt ved aksjeoverdragelse ikke gjelder aksjeoverdragelse i holdingselskapet og at dette er en svakhet ved forslaget. Kredittilsynet vil da vurdere om holdingselskapet er en egnet eier når det går inn på eiersiden i et eiendomsmeglingsforetak. Dersom det senere kommer inn eiere i holdingsselskapet som fører til at dette ville bli ansett som uegnet, vil ikke Kredittilsynet få melding om dette idet det ikke skjer noen formell endring på eiersiden i eiendomsmeglings­foretaket.

For å rette på dette foreslår Norges Eiendomsmeglerforbund slikt tillegg i den foreslåtte § 2-1 femte ledd:

” Ved skifte av eiere i et holdingsselskap med eierandel i et eiendomsmeglingsforetak skal dette meldes til Kredittilsynet når eierskiftet er så vesentlig at det kan få betydning for utøvelsen av eierposisjonen i eiendomsmeglingsforetaket.”

Det må gjøres endringer i § 2-8 annet ledd slik at Kredittilsynet får hjemmel til å tilbakekalle bevillingen dersom eierskifter fører til at eiendomsmeglingsforetaket ikke lenger har egnet eier.

1.2.Hjemmel til å gi forskrift om faglig leders plikter og ansvar - emgll nåværende § 2-1 femte ledd (nytt sjette ledd)      

Norges Eiendomsmeglerforbund er enig i at nåværende § 2-1, femte ledd gis et tillegg hvor Kredittilsynet gis hjemmel til å gi forskrift om faglig leders plikter, slik det er foreslått i høringsbrevet. Selv om viktigheten av dette tilsier at faglig leders plikter reguleres direkte i loven er Norges Eiendomsmeglerforbund enig i at en, i hvert fall i denne omgang, gir forskriftshjemmel, for eventuelt ved en senere lovgjennomgang, å gi direkte lovregulering ut fra den erfaring som er vunnet med slik forskriftshjemmel som er foreslått.

Når det gjelder hva en slik forskrift bør regulere, er dette av Kredittilsynet bare nevnt for å grunngi en forskriftshjemmel.

Norges Eiendomsmeglerforbund har tidligere nedsatt et utvalg som den 15.10.2001 avga innstilling om faglig leders stilling som er tiltrådt av styret i Norges Eiendomsmeglerforbund. Foruten å understreke behovet for en forskrift om faglig leders plikter og ansvar, ber Norges Eiendomsmeglerforbund om at nedenforstående synspunkter blir tatt i betraktning under utforming av forskriften. Vi stiller oss for øvrig positive til å bidra under utarbeidelsen av forskriften.

Om tilstedeværelse:Kredittilsynet ønsker hjemmel til å forskriftsbestemme faglig leders tilstedeværelse i foretaket, eventuelt differensiert på grunnlag av foretakets størrelse og antall omsetninger. I dag anbefaler tilsynet slik tilstedeværelse, men kan ikke gripe inn mot foretak som praktiserer andre løsninger dersom dette ikke medfører mangelfull saksbehandling.

Norges Eiendomsmeglerforbund er av den oppfatning at faglig leder skal være fysisk til stede i foretakets lokaler og at han ikke kan være faglig leder for flere kontorer samtidig. Kredittilsynet har adgang til å gi dispensasjon fra dette vilkår ved for eksempel faglig leders fratreden eller der de geografiske forhold gjør det påkrevet. Den fysiske tilstedeværelsen innebærer at han har sin faste kontorplass i foretaket og ikke har betydelige engasjementer i andre arbeids­oppgaver utenom eiendomsmeglingsforetaket. Han skal føre kontroll med meglernes daglige arbeide og sørge for en oppfølgning gjennom alle stadier.

Om rutiner:Kredittilsynet ønsker en forskriftsbestemmelse som gir hjemmel til å stille krav til interne kontrollrutiner mv, slik at faglig leder pålegges et større ansvar i forhold til kontroll av de som ikke er utdannet eiendomsmeglere og som arbeider i eiendomsmeglingsforetaket.

Den faglige leder skal være fullt ut uavhengig i meglerfaglige spørsmål og faglig leder må påse at foretaket driver sin virksomhet i samsvar med god meglerskikk. Rutiner i foretaket bør utarbeides av daglig og faglig leder i fellesskap, men det er den faglige leder som alene har ansvar for den faglige kvaliteten på rutiner tilknyttet eiendomsmeglingen og at de følges. Faglig leder har det overordnede ansvar for alle rutiner tilknyttet den eiendomsmegling som foretas i foretaket og er også faglig ansvarlig ved eventuelle klagesaker eller rettssaker.

Norges Eiendomsmeglerforbund ønsker å presisere at utforming av oppdragsskjema og kjøpekontrakt er faglig leders ansvar, men når det gjelder vilkårene i oppdragsskjemaet må dette være et resultat av et samarbeid mellom faglig og daglig leder der faglig leder har ansvar for at dette ligger innenfor rammene i lov om eiendomsmegling og god meglerskikk.

Ved en presisering av faglig leders ansvar når det gjelder kontroll og oppfølgning av de som ikke er utdannet eiendomsmeglere i foretakene, ser Norges Eiendomsmeglerforbund at det kan være behov for å redusere faglig leders egen portefølje i foretaket.

Om oppgjør:Generelt har faglig leder ansvar for at oppgjør foretas på en korrekt måte i alle eiendomshandler som går gjennom foretaket. Faglig leder har det faglige ansvar for eiendomsmeglerregnskapet, at det foretas avstemming av klientmidler, at behandlingen av betrodde midler er i samsvar med lov og forskrift om eiendomsmegling og all kvalitets­kontroll av oppgjørsarbeidet (som f.eks kontrollere riktig renteberegning etc). Det kan eventuelt ansettes en egen faglig leder for oppgjørs­avdelingen som da vil ha dette ansvaret.

Alt fra inneståelseserklæringer til oppgjør og klientmiddelhåndtering generelt er faglig leders ansvar. Dersom oppgjøret foretas av en egen oppgjørsavdeling kreves det en skriftlig avtale mellom partene. Faglig leder er ansvarlig for at denne avtalens innhold er i samsvar med eiendomsmeglingsloven og god meglerskikk. En slik avtale om at oppgjør foretas i eget oppgjørsselskap må tas inn allerede i oppdragsskjemaet.

Om ansettelser:Ved ansettelse av nye medarbeidere i foretaket og personalsaker generelt vil dette normalt ligge under daglig leders ansvarsområde. Norges Eiendomsmeglerforbund mener likevel at ved personalsaker vedrørende medarbeidere til kunderelaterte posisjoner må faglig leder høres med sine synspunkter. Dette spesielt dersom faglig leder mener at det kan ha betydning for foretakets mulighet til å operere innenfor eiendomsmeglingsloven og god meglerskikk.

Om utdanning / etterutdanning:Kredittilsynet ønsker gjennom forskrift å kunne pålegge faglig leder å utarbeide en skriftlig plan for intern kompetansesikring og kompetanseheving. Kredittilsynet ønsker en forskriftsbestemmelse som gir hjemmel til å stille krav til interne kontrollrutiner mv, slik at faglig leder pålegges et større ansvar i forhold til kontroll av de som ikke er utdannet eiendomsmeglere og som arbeider i eiendomsmeglingsforetaket. Dette bør etter Kredittilsynets oppfatning medføre begrensninger i hvor mange meglere den faglige leder kan ha ansvar for.

Planlegging av etterutdanning må etter Norges Eiendomsmeglerforbunds oppfatning foregå etter et samarbeid mellom daglig og faglig leder. Faglig leder må gi innspill til daglig leder om behovet for avsetninger i budsjettet til kurs og etterutdanning av de ansatte. Faglig leder må utarbeide kompetanseplan og planlegge kurs tilpasset den enkelte ansatte og i henhold til foretakets aktivitet (f.eks. oppdatering i nye lover, kurs i næringsmegling etc). Et minimum må være at de statsautoriserte eiendomsmeglerne i foretaket som er medlem i Norges Eiendoms­meglerforbund til enhver tid har tilstrekkelig antall kurspoeng, eller tilsvarende oppdatering dersom de ikke er medlem i forbundet. Øvrige ansatte må kurses slik at de har nødvendig kompetanse til å fylle sine stillinger i foretaket.

Norges Eiendomsmeglerforbund har også vurdert en eventuell begrensning av det antall ansatte som ikke er utdannet eiendomsmeglere den faglige leder kan ha ansvar for, og er langt på vei enig i Kredittilsynets holdning. Norges Eiendomsmeglerforbund ser dog at kategorien ”de som ikke er utdannet eiendomsmeglere” kan være et lite presist begrep, da alle som ikke har meglerbrev normalt vil komme inn under denne kategori. Det bør skilles mellom de som ikke har noen meglerfaglig utdannelse overhodet og de som mangler en eksamen eller to eller praksis for å kunne søke meglerbrevet. Med en slik differensiering er Norges Eiendoms­megler­forbund for en forskrift som begrenser antall ansatte en faglige leder kan ha ansvar for. En begrensning må ses i sammenheng med sammensetningen av antall statsautoriserte eiendomsmegler og antall ansatte uten eiendoms­megler­­utdanning på de forskjellige nivåer i foretaket.

Kredittilsynet viser til Forbrukerrådets tidligere forslag om å innføre et minimumskrav til utdanning for ansatte. Kredittilsynet mener at et krav til interne kontrollrutiner og en begrensning i antall ansatte som ikke er utdannet eiendomsmeglere og som arbeider under en faglig leder, vil fange opp sviktende kunnskaper hos de ansatte.

Norges Eiendomsmeglerforbund har igangsatt arbeidet med å utvikle en kursserie for medarbeidere i eiendomsmeglingsforetak som ikke er utdannet eiendomsmeglere. Kurset vil i første omgang bli tilbudt medarbeidere i bransjen som har noe praksis.

Norges Eiendomsmeglerforbund har som et langsiktig mål i sin Strategi- og Handlingsplan at alle som arbeider i kunderelaterte posisjoner i eiendomsmeglingsforetak skal være stats­autoriserte eiendomsmeglere. Innen man kommer dit er det en viktig målsetning at alle uten eiendomsmeglerutdanning i bransjen må gjennomføre et slikt kurs med minimums­kunnskaper, innen en viss tid etter ansettelsen. Dette kurset ønskes innført som en obligatorisk ordning for alle i bransjen som ikke er statsautoriserte eiendomsmeglere.

Om salgsbudsjettering / økonomi:Den faglige leder må samarbeide nært med daglig leder når det gjelder budsjettering og planlegging av foretakets/avdelingens økonomi når det vedrører eiendomsmeglings­funksjonen i foretaket. Det vil være både naturlig og nødvendig for daglig leder å få innspill fra den faglige leder, men resultatansvaret totalt sett ligger på daglig leder. Faglig leder må kunne legge begrensninger i salgsbudsjettet dersom dette vil gå utover den faglige kvaliteten på arbeidet i foretaket.

Om markedsføring:Norges Eiendomsmeglerforbund mener at den faglige leder har plikt til å følge med i all markedsføring av foretaket og påse at markedsføringen skjer i henhold til lovverket og god meglerskikk.

Om rapporteringsplikt:Den faglige leder både må og skal rapportere til daglig leder dersom det foregår noe i foretaket som vedkommende ikke kan stå inne for. Dersom ikke den faglige leder i samarbeid med daglig leder makter å løse problemet, må forholdet rapporteres videre til foretakets styre og eventuelt til Kredittilsynet hvis ikke saken finner sin løsning. En slik varsling av Kredittilsynet skal skje, selv om det ikke er enighet om dette mellom faglig og daglig leder. Til tross for at foretaket kan risikere å miste bevillingen plikter faglig leder likevel å avgi slik rapport.

Om faglig leders posisjon:Faglig leders rolle skal også være som en rådgiver til beslutnings­prosessene i foretaket. Faglig leder må tydelig si i fra dersom han føler manglende kontroll eller for dårlig kapasitet til å gjennomføre foretakets planer. Når det gjelder meglerfaglige spørsmål vil ofte faglig leders plikter og ansvar innebære en eksklusiv instruksjonsmyndighet overfor daglig leder. Dette gjelder under enhver omstendighet i tilfeller der faglig leder risikerer å miste meglerbrevet eller kan komme i personlig økonomisk ansvar.

Dersom det oppstår alvorlig strid om etiske spørsmål eller den praktiske gjennomføringen av eiendomsmegleroppgavene i foretaket, må den faglige leder vurdere sin stilling.

Norges Eiendomsmeglerforbund mener at det faglige ansvaret kommer til uttrykk også gjennom korresponderende rettighets­bestemmelser for faglig leders instruksjonsmyndighet innenfor sitt ansvarsområde. Dette for å sikre den faglige leder nødvendig ryggdekning og derigjennom bidra til å sikre den statsautoriserte eiendomsmegleren en fri og uavhengig stilling.

1.3.Mulighet for Kredittilsynet til å føre kontroll og tilsyn med foretak og personer som ikke lenger har bevilling - emgll § 2-7 annet og fjerde ledd      

Norges Eiendomsmeglerforbund støtter forslaget om å utvide opplysningsplikten til Kredittilsynet til også å gjelde foretakets øvrige ansatte, tillitsvalgte og eiere. Norges Eiendomsmeglerforbund er også enig i forslaget om at denne opplysningsplikten utvides i tid slik som foreslått.

Selv om foretaket er avviklet eller vedkommendes tilknytning til foretaket er opphørt vil det særlig med tanke på videre aktivitet i bransjen være avgjørende at opplysningsplikten gjelder også i ettertid. Utvidelsen er nødvendig også for å kunne følge opp forslaget om eiers egnethet i høringens punkt 1.1.

Norges Eiendomsmeglerforbund støtter således de foreslåtte endringer i § 2-7 annet og fjerde ledd.

1.4.Endringer av reglene om straffeansvar for å ikke overholde opplysningsplikten jfr. foreslåtte endringer i emgll § 2-7      

Norges Eiendomsmeglerforbund er enige i det fremsatte forslag.

1.5.Utvidelse av forbudet mot annen næringsvirksomhet – emgll § 2-6      

Norges Eiendomsmeglerforbund støtter forslaget om utvidelse av kretsen som forbudet mot annen næringsvirksomhet skal omfatte.

Norges Eiendomsmeglerforbund bemerker at uheldig sammenblanding av eiendomsmeglings­virksomhet og annen næringsvirksomhet, som f.eks. spekulasjon i eiendomsmarkedet i dag kan forekomme blant eiere, tillitsvalgte og andre ansatte enn eiendomsmeglere uten å være lovstridig. Noen eiendomsmeglingsforetak har allerede, for alle i selskapet, innført forbud mot spekulasjon og opplysningsplikt om eier- og ansettelsesforhold utenfor eiendomsmeglings­foretaket.

Den faglige leder har ansvar for at eiendomsmeglingen skal skje i samsvar med god meglerskikk og bør således allerede i dag slå ned på uheldige forhold som vil rammes av den foreslåtte utvidede bestemmelsen. Faglig leder mangler imidlertid ofte den nødvendige kunnskap om eieres, tillitsvalgte og ansattes forhold utenom eiendomsmeglingsforetaket.

Faglig leders oppgaver vil kunne reguleres i forskrift slik at han plikter å sørge for at han får slik nødvendig oversikt over eiere, tillitsvalgte og ansattes forhold som gjør at han kan følge opp bestemmelsen i praksis.

Når det gjelder advokaters stilling i forhold til emgll § 2-6 foreslår Kredittilsynet ingen endring.

Formålet bak dagens fjerde ledd var i størst mulig grad å likestille eiendomsmeglere og advokater som driver eiendomsmegling. Som bestemmelsen lyder i dag innerbærer den imidlertid en ubalanse i forholdet mellom eiendomsmegler og advokat som driver eiendomsmegling som er uheldig og som strider mot det likhetsprinsipp som etter Norges Eiendomsmeglerforbunds oppfatning bør gjelde for to grupper med ulik utdanning som betjener det samme marked og de samme forbrukere.

Denne ulikhet er uheldig og konkurransevridende spesielt innen næringsmegling. En eiendomsmegler vil være avskåret fra å inneha en minoritetsaksjepost og et styreverv i et eiendomsselskap, mens det samme ikke nødvendigvis gjelder for den advokat som driver med megling av næringseiendommer.

Fra kundesiden er deltagelse i ”annen næringsvirksomhet” like betenkelig når det er en advokat han handler med som når han handler gjennom en eiendomsmegler. Den advokat som ønsker å drive eller være ansatt i et eiendomsmeglingsforetak må søke dispensasjon der slik virksomhet er forenlig med eiendomsmeglingen, på samme måte som en eiendomsmegler må gjøre det. I uttrykket driver eiendomsmegling ligger at advokaten er faglig/daglig leder eller på annen måte har en vesentlig del av sitt virke i eiendomsmegling.

På bakgrunn av det ovenstående foreslår Norges Eiendomsmeglerforbund slik endring i emgll § 2-6 annet ledd:

”Eiendomsmeglere og advokater som selv driver eiendomsmeglingsvirksomhet, samt ansatte, eiere og tillitsvalgte som deltar i den daglige virksomheten uten å være ansatt, må ikke selv drive eller være ansatt hos person eller foretak som driver annen næringsvirksomhet, eller være medlem av styre, bedriftsforsamling eller representantskap i foretak som driver annen næringsvirksomhet”.

§ 2-6 fjerde ledd foreslås samtidig endret slik:

”En advokat som ikke driver eiendomsmeglingsvirksomhet som nevnt i annet ledd, må ikke påta seg oppdrag hvor hans personlige økonomiske interesser kan komme i konflikt med klientenes interesser eller ha innflytelse på vedkommendes uavhengige stilling. Departementet kan gi nærmere regler her.”

Vi viser her til våre kommentarer under punkt 1.9 tredje avsnitt og mulighetene til å utvide tillatelsene til å drive annen virksomhet med hjemmel i forskriftenes kapittel 5.

1.7.Innsyn i budrunder – emgll § 3-8 første ledd      

Norges Eiendomsmeglerforbund viser til Kredittilsynets opplysninger om at de ikke har indikasjoner på at falske bud forekommer. Vi er imidlertid enig i at alene uverifiserte rykter svekker omdømmet til eiendomsmeglingsbransjen.

Norges Eiendomsmeglerforbund, Advokatforeningen og Eiendomsadvokatenes Servicekontor har derfor i samarbeid med Forbrukerombudet, Forbrukerrådet og Eiendomsmegler­foretakenes Forening endret normgivende regler for budgiving så sent som i juni 2001, og altså etter at Kredittilsynet fremmet sitt forslag. De hensyn som begrunner forslaget er ivaretatt ved endringene som er tatt inn.

Vedrørende kjøpers og de øvrige byderes innsynsrett i budrunder lyder de normgivende regler slik etter disse endringene:

Punkt 8:

Eiendomsmegleren skal så langt som mulig holde budgiverne orientert om nye og høyere bud.

Dersom en budgiver ber om det skal den faglige leder i foretaket bekrefte andre bud på eiendommen. En slik opplysning skal ikke inneholde annen informasjon enn budrundens historikk, dog uten at budgiverne kan identifiseres.

Punkt 9:

Dersom en kjøper krever det, har han anledning til å kontrollere saksgangen på budgivningen etter at eiendommen er solgt. Dette vil skje på meglers kontor sammen med faglig leder. Øvrige budgiveres navn vil i slike tilfeller fremkomme. Ved å be om slik informasjon aksepterer kjøper at han ikke kan offentliggjøre den informasjon han får. Sensitive opplysninger om for eksempel finansiering m.v., vil ikke fremkomme da dette er underlagt personvern/taushetsplikt. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, kan budet fremmes gjennom advokat eller statsautorisert eiendomsmegler, som bekrefter at budet er reelt.

Det er etter Norges Eiendomsmeglerforbunds syn viktig at bransjen selv, i samarbeid med organisasjoner som representerer forbrukeren finner frem til slike regler som best ivaretar partenes interesser.

Norges Eiendomsmeglerforbund anser at det, etter endringene i de normgivende budregler, ikke er behov for slik endring i emgll § 3-8 første ledd vedrørende innsynsrett i opplysninger om bud og budgivere som er foreslått.

1.8.Egenhandel      

Norges Eiendomsmeglerforbund er enig i at egenhandel ikke er noe utbredt problem i dag og er enig med Kredittilsynet i at området heller ikke er egnet for lovregulering. Norges Eiendoms­­­megler­forbunds etiske regler setter i dag krav til opplysning om eventuell tilknytning til salgsobjektet og slike regler er også tatt inn i mange av foretakenes interne regler.

1.9.Økonomiske og administrative konsekvenser      

Når det gjelder det offentliges merkostnader antar Kredittilsynet at merarbeidet ved de foreslåtte endringer er av mindre betydning. Norges Eiendomsmeglerforbund har ikke bemerkninger til dette.

Merarbeidet for private med melding ved eierskifte må anses akseptabelt for å få gjennomført et viktig krav til egnethet på eiersiden.

Dispensasjonssøknader for annen næringsvirksomhet vil kunne begrenses ved at Kredit­tilsynet, med hjemmel i Kapitel 5 - Om tillatelse til annen virksomhet, utvider området for virksomhet som det ikke er nødvendig å søke om tillatelse for. Dette vil gjelde der den annen nærings­virksomhet åpenbart er uproblematisk i forhold til eiendomsmeglingen. Det kan også ved enkeltsøknader gis generaltillatelser der for eksempel styreverv i en bestemt virksomhet ikke anses å kunne komme i konflikt med utøvelsen av eiendomsmegling. Det gjenstående merarbeid ved å utvide gruppen av de som ikke kan drive annen nærings­virksomhet antas, ut fra erfaringene med dagens ordning, ikke å være uforholdsmessig belastende.

1.10.Ikrafttredelsesbestemmelse / overgangsbestemmelser  

De foreslåtte overgangsregler antas tilstrekkelige

2.Endringsforslag fra Kredittilsynet vedrørende utenlandsmegling i brev av 27.11.00 og 12.03.01,
Norges Eiendomsmeglerforbunds brev av 23.05.01 samt kommentarer fra Barne- og familiedepartementet av 30.07.01          

Vi viser til vårt brev av 23. mai 2001 med de anførsler som der er gjort. Norges Eiendomsmeglerforbund mener at det er av stor betydning at ikke utenlandsmeglingen tas ut av lov om eiendomsmegling.

Etter vår oppfatning er en statsautorisert eiendomsmegler med sin utdanning og erfaring den best egnede til å håndtere også utenlandsmegling. Den kompetanse de har fra sitt virke i Norge bidrar til at de, etter å ha satt seg inn i aktuelle lover og regler i det utland man ønsker å operere i, kan fungere profesjonelt også i utlandet. Begrepet ”god meglerskikk” vil ha et annet innhold og betydning for eiendomsmeglere som driver med utenlandsmegling. Opplysningsplikten overfor kjøper vil være utvidet der det er andre regler og rutiner enn i Norge.

Nordmenn som ønsker å kjøpe bolig/fritidsbolig i utlandet ønsker å minimere risikoen ved handelen så langt mulig. Den trygghet den norske eiendomsmegleren kan tilby med sin kompetanse og grundighet i arbeidet må derfor vektlegges. Den norske eiendomsmegleren vil være avhengig av å sjekke ut sine samarbeidspartnere i utlandet slik at han kan gå god for disse overfor sine kunder – kunder som ofte også handler gjennom samme foretak i Norge.

Eiendomsmegleren vil ha sin sikkerhetsstillelse gjennom godkjent forsikringsordning i Norge. Forsikringsselskapene tilbyr en egen forsikring for eiendomsmeglere som opererer i utlandet. Denne tegnes i tillegg til den vanlige sikkerhetsstillelsen de er pålagt etter loven. Norges Eiendomsmeglerforbund er i dialog med forsikringsselskapene for at det til enhver tid skal tilbys en best mulig forsikring for eiendomsmeglere. Riktignok vil ikke eiendomsmeglerens forsikring dekke forhold knyttet direkte til entreprenør eller andre lokale aktører i utlandet, men eiendomsmegleren plikter å sørge for at de har de rette garantier i orden.

Norske kunder som handler gjennom en statsautorisert eiendomsmegler MNEF har videre mulighet til å prøve en eventuell klagesak i Klagenemnda for eiendomsmeglingstjenester. Klagenemnda gir kunder av norske eiendomsmeglere en trygghet for at dersom eiendomsmegleren ikke handler i tråd med de til enhver tid gjeldende lover/regler og rettspraksis vil dette bli behandlet og ”pådømt” uten omkostninger.

Det påhviler eiendomsmeglerne en utvidet informasjonsplikt hva gjelder ansvarsfordeling og risiko. Norges Eiendomsmeglerforbund mener at den norske eiendomsmegleren også bør opplyse om spesielle forhold i landet som vanligvis ikke ligger under eiendomsmeglernes oppgaver, men som er av betydning for en nordmann som kjøper eiendom i landet (se under pkt 3 i vårt tidligere brev).

Norske eiendomsmeglere som driver med utenlandsmegling i dag gjør dette på svært ulike måter. Det mest vanlige er omsetning av prosjekterte boliger, hvor eiendomsmegleren har inngått avtale med en lokal entreprenør om salg til det norske markedet. Etter at prosjektet er vurdert av eiendomsmegleren utarbeides prospekt og markedsføring igangsettes med etterfølgende visningstur og eventuell kontrakt. Kontraktsundertegning foregår alltid hos en offentlig godkjent notar. Når kjøperen har bundet seg til en handel kreves det normalt innbetaling av håndpenger enten til entreprenør som har garantiordning eller beløpet plasseres på en rentebærende konto.

Noen norske eiendomsmeglere opererer hovedsakelig som kjøpemeglere for norske kunder på det utenlandske markedet. Dette vil si at nordmenn som ønsker å kjøpe eiendom i utlandet presiserer sine ønsker og behov og den norske megleren søker etter en slik eiendom. Når et passende antall alternativer er funnet arrangeres visningstur, individuelt eller i gruppe, til aktuelt område. Som for prosjekterte boliger ordnes kontrakt og innbetaling også her hos en offentlig godkjent lokal notar.

Det er til i dag få norske eiendomsmeglere som hovedsakelig satser på salgsoppdrag for norske selgere av bruktboliger i utlandet. Det vi ser som en kommende tendens er at re-salg av eiendommer nordmenn tidligere har kjøpt på prosjekt, vil bli et naturlig marked for norske eiendomsmeglere. Norske kunder vil føle seg tryggere og bedre ivaretatt ved å benytte en norsk megler (kanskje samme megler som man kjøpte igjennom) når eiendommen skal omsettes videre. Dette vil også oftest være attraktive eiendommer for andre nordmenn.

En del norske eiendomsmeglere opererer som agenter for utenlandske aktører som sikter seg inn mot salg i det norske markedet. Også i disse tilfellene mener vi det er viktig at den norske megleren er seg sitt ansvar bevisst, og som profesjonell aktør i Norge skal han sørge for at eventuelle problemer ved handelen elimineres så langt mulig. Det er behov for en nærmere avklaring av slik virksomhet i forhold til eiendomsmeglingsloven.

Norges Eiendomsmeglerforbund har siden mai 2001 arbeidet med å kartlegge medlemmenes utenlandsmegling. Det er i Norges Eiendomsmeglerforbund vedtatt etablering av et eget Forum for Utenlandsmeglere. Stiftelsesmøte vil bli holdt i midten av mars 2002.

Forumet skal være en arena for utveksling av erfaring og kunnskaper mellom medlemmene. Forumet skal bidra til at det til enhver tid gis riktig og utfyllende informasjon om og rundt utenlandsmegling. Norges Eiendomsmeglerforbund ser det som viktig av Forumet arbeider for å kvalitetssikre norske eiendomsmegleres utenlandsmegling.

Norges Eiendomsmeglerforbunds Utdanningssenter (NEFUS) arbeider i dag med å utvikle et grunnleggende spesialiseringskurs for utenlandsmeglere. Kurset vil bli lagt opp over flere moduler og vil ta for seg mange ulike områder innen utenlandsmegling fra temaer innen internasjonal rett til praktiske grep for gjennomføring av utenlandsmegling. Etter å ha gjennomført alle kursmoduler vil det bli utstedt et eget diplom/kursbevis som godkjenning for utenlandsmegling. Det grunnleggende spesialiseringskurset vil senere bli påbygget med spesialiseringsmulighet innen de forskjellige aktuelle landområder.

Norges Eiendomsmeglerforbund er enig i Barne- og familiedepartementet som uttaler at: ”Generalklausulen om god meglerskikk, krav om bevilling, ev. med særlige vilkår, sikkerhetsstillelse, et visst tilsyn og muligheter til å trekke tilbake bevillingen dersom en aktør opptrer i strid med god meglerskikk bidrar til minstestandard på tjenestene. I den grad regelverket ikke er tilpasset utenlandsmegling bør det vurderes lovendringer med sikte på å endre enkeltbestemmelser.”

Når det gjelder timeshare, formidling av tidsparter i Norge til eiendommer beliggende i utlandet i henhold til tidspartloven av 13.06.97 nr 37, vil vi ikke gå nærmere inn på dette da dette ikke er noe våre medlemmer driver med i større utstrekning

Vi har overfor redegjort nærmere for hvorfor utenlandsmegling fortsatt må ligge under lov om eiendomsmegling, men at det er behov for tilpasninger. Vi står gjerne til disposisjon for drøftelser med departementet om slike tilpasninger av lovbestemmelser når det gjelder utenlandsmegling.

3.Forslag fra Forbrukerrådet i brev av 07.11.01 om regler for opprettelse av et utenrettslig og gratis tvisteløsningsorgan ved tvister med den som har meglet eiendommen, jfr tilsvarende tvisteløsningsorgan for inkassosaker          

Som det fremgår av Forbrukerrådets brev er det i dag et tvisteløsningstilbud for de som har handlet gjennom foretak der faglig leder er statsautorisert eiendomsmegler og medlem av Norges Eiendomsmeglerforbund. Denne ordningen er opprettet i en avtale mellom Forbrukerrådet og Norges Eiendomsmeglerforbund i januar 1993, og gir langt de fleste som handler gjennom eiendomsmeglingsforetak et gratis tvisteløsningstilbud.

Av de som står utenfor ordningen er hoveddelen foretak der det er en advokat som er faglig leder. Norges Eiendomsmeglerforbund er enig i at alle som benytter mellommann i eiendomshandel burde ha et tvisteløsningstilbud. Vi har derfor overfor Advokatforeningen tilbudt å omdanne nemnda slike at også de som har handlet gjennom advokatdrevet foretak kunne få sine saker behandlet der. Advokatforeningen ønsket den gang ikke å være med i nemnda, og begrunnet dette med at advokatene har en lovpålagt disiplinærnemnd hvor også klager på eiendomsmegling kan bringes inn når det er en advokat som har forestått meglingen.

Vi er enig med Forbrukerrådet i at dette ikke er tilfredsstillende. Vi er imidlertid ikke enige i at løsningen vil være en lovhjemlet tvisteløsning for alle eiendomsmeglingsforetak etter modell av inkassoloven, hvor tilknytning til en nemndsordning skal være et vilkår for at et foretak får bevilling.

Vi har den grunnleggende holdning at det er bransjen selv som først og fremst skal legge til rette for at tvister ikke oppstår, gjennom et faglig godt arbeid. Når tvister likevel oppstår skal de fortrinnsvis løses av den eiendomsmegler tvisten gjelder. Bare når tvisten ikke løses der, bør det være et tilbud om utenforstående tvisteløsningsordning.

Gjennom en slik innfallsvinkel til tvisteproblematikken skal hovedvekten legges på det tvisteforebyggende arbeidet. I dette er utdanning og etterutdanning grunnsteiner og Norges Eiendomsmeglerforbund er derfor inne på pensumsiden i grunnundervisningen av eiendomsmeglere. I tillegg har vi krav til obligatorisk etterutdanning for alle våre medlemmer. Videre holder vi medlemmene fortløpende orientert om nye lover og regler som gjelder vårt fagområde. Og ikke minst orienterer vi medlemmene om resultatet av klagesakene for å hindre at tilsvarende skjer hos dem. Om det likevel skulle skje, vil tidligere avgjorte saker foreligge som mal for løsninger lokalt i tilsvarende saker.

Tvisteløsningsarbeid og tvisteforebyggende arbeid er på denne måten to sider av samme sak som ikke bør skilles dersom forbrukeren skal komme best mulig ut.

For best mulig å ivareta disse hensyn bør nemndsbehandlingen rettes mot den faglige utdannede og faglige ansvarlige, nemlig mot den faglige lederen, slik det er i dag, der foretaket står som part v/faglig leder.

Det er den faglige lederen som er faglig ansvarlig for eiendomsmeglingen og det tviste­forebyggende arbeidet. Det er da også den faglige lederen som bør stå ansvarshavende overfor en klagenemnd som skal vurdere det arbeidet som er utført, selv om det er foretaket som står økonomisk ansvarlig for eventuelle krav.

Det er nettopp i regi av Forbrukerrådet satt ned et utvalg for vurdere klagenemndsordningen for eiendomsmegling, der både advokatene, eiendomsmeglerne og foretakene er representert. En bør derfor under enhver omstendighet avvente en eventuell lovendring til dette utvalget har fremlagt sin innstilling.

Dersom det likevel blir vurdert et lovkrav om obligatorisk tvisteløsningsnemnd for å drive eiendomsmegling er det ikke hensiktsmessig å se hen til reglene for innkassovirksomhet. Det er ingen krav til særlig fagkompetanse for å drive innkassovirksomhet. Det er ingen krav til at en person med særlige definerte kvalifikasjoner skal stå ansvarlig for virksomheten slik som kravet til faglig ledelse i eiendomsmeglingsvirksomhet.

Det er for vår bransje mer nærliggende å sammenligne med advokatvirksomhet hvor det er profesjonsutøveren som kan innklages for en disiplinærnemnd, jf domstolslovens § 227.

Etter samme lovs § 232 vil selskapet som advokaten er ansatt i være solidarisk ansvarlig for et eventuelt erstatningsansvar. Slik Klagenemnda for Eiendomsmeglingstjenester fungerer i dag er det eiendoms­meglingsforetaket v/faglig leder som er innklaget og den faglige leder som avgir tilsvar for nemnda.

Norges Eiendomsmeglerforbund mener at en eventuell lovregulering bør legge opp til at en tilsvarende ordning videreføres for alle som vil drive eiendomsmegling.

4.Tittelbeskyttelse, emgll § 2-3 fjerde ledd          

Norges Eiendomsmeglerforbund ba i brev av 20. september 2001 til Finansdepartementet, om at også forkortelsene « eiendomsmegler » og « megler » når denne er ansatt i et eiendomsmeglingsforetak, på lik linje med tittelen « statsautorisert eiendomsmegler » ble beskyttet i emgll § 2-3 fjerde ledd. Vi savner dette brevet i høringsdokumentet. Dette så meget mer som Forbrukerrådet, i brev av 3. november 2000 som er sendt ut med høringen, nettopp viser til det uheldige i at publikum i dag møter ufaglærte som kaller seg for meglere og at publikum ikke vet hvilken kompetanse de har. Se brevet av 20.09.01 s. 4 fjerde avsnitt.

I vårt brev viser vi til at Professor dr. juris Thor Falkanger i en betenkning av 27.03.1993 anser tittelen « eiendomsmegler » beskyttet av emgll § 2-3 fjerde ledd som en forkortelse av den beskyttede tittel. Det samme syn kommer til uttrykk i Kredittilsynets brev av 15.01.1994. Begge dokumentene følger som vedlegg til vårt tidligere brev. Tittelen ”megler” er når denne arbeider i et eiendomsmeglingsforetak en ytterligere forkortelse av den beskyttede tittel.

Under henvisningen til den nærmere begrunnelsen i vårt brev, ber vi om at emgll § 2-3 fjerde ledd endres slik at den blir lydende:

”Bare den som har eiendomsmeglerbrev, har rett til å bruke tittelen « statsautorisert eiendomsmegler », « eiendomsmegler » eller « megler » når vedkommende arbeider i et eiendomsmeglingsforetak.”

5.Behov for endringer vedrørende næringsmegling          

Norges Eiendomsmeglerforbund og Forum for Næringsmeglere ser behov for endringer i eiendomsmeglingsloven for de som driver næringsmegling, og vil i løpet av kort tid sende eget brev til departementet om dette. Vi ber om at dette blir behandlet sammen med forslagene i høringen.

- - -

Vi har ovenfor tilkjennegitt vårt syn på de problemstillinger og lovendringsforslag som fremgår av høringsbrevet av 19.11.2001 m/vedlegg. Dersom departementet finner behov for det, står Norges Eiendomsmeglerforbund til disposisjon, både muntlig og skriftlig, for utdypinger av våre bemerkninger i høringssvaret.

Med vennlig hilsen

NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND

Finn Tveter

Direktør