Kommunal- og regionaldepartementet
Bolig- og bygningsavdelingen
Postboks 8112 Dep
0032 OSLO
Oslo, 23. juli 2007
Deres ref: 07/451-2 HA
Vår ref:
Spbfor: 200700058 SLL/-
FNH: 2007/00267 TM/-
Vi viser til departementets høringsutsendelse datert 29.03.2007, mottatt 20.04.2007.
Sparebankforeningen og Finansnæringens Hovedorganisasjon (FNH) avgir herved felles høringsuttalelse.
Banknæringen kommer i kontakt med borettslagslovgivningen primært som långivere og panthavere, i første rekke overfor borettshaverne, men også overfor borettslag, boligbyggelag og byggebransjen. Vi begrenser våre kommentarer til dette.
1. Unntak fra forkjøpsretten ved salg av boliger eid av kommune mv til leietaker
Forslaget har liten betydning for banknæringen, og kommenteres ikke.
2. Pålegg om at forretningsførers eierskiftegebyr skal betales av selger og ikke av kjøper
Det var utvilsomt et riktig grep som ble gjort for noen år siden, da eiendomsmeglingsloven
§ 4-1 ble endret slik at meglerens vederlag skulle bæres av selger, og uten adgang til å avtale mellom kjøper og selger at vederlaget likevel skulle bæres/refunderes av førstnevnte. Derved har en oppnådd en betydelig skjerpet konkurranse på pris i meglerbransjen.
Virkningen av den nå foreslåtte motsvarende endringen med hensyn til forretningsførers eierskiftegebyr vil nok bli mer avdempet. For det første er det tale om betydelig lavere beløp, pt maksimum kr 3.680,- (4 x rettsgebyret). For det andre er selgers interesse i og mulighet for påvirkning av gebyrets størrelse mindre: I de fleste tilfeller vil nok forretningsfører fastsette gebyret helt på egenhånd, og borettshavernes interesse i en eventuell framtidig salgssituasjon blir for fjern til at borettslagenes styrer vil gå inn på prisforhandlinger her med noen tyngde. Likevel er endringen prinsipielt riktig, og vi støtter forslaget.
3. Forbud mot (evt presisering av forbud mot) at aksjeselskaper som eier boligeiendom omdannes til boligaksjeselskap
Forslaget har liten betydning for banknæringen, og kommenteres ikke.
4. Automatisk tinglysingsmessig overføring av heftelser i borett til heftelse i andelen, når borettshaveren får overført andelen
Det er en nødvendig løsning ved utbygging av nye borettslag at kjøperne i første omgang bare får en tinglyst borett, mens utbyggeren i en mellomperiode blir sittende med andelene og derved har full kontroll med borettslaget inntil utbyggingen er sluttført. Kjøper har likevel full mulighet til å finansiere kjøpet, ved at banken kan tilbys pant i den tinglyste boretten.
Bankene har likevel en risiko ved at andre kreditorer kan ta utlegg så snart kjøper har fått overført andelen, og før banken har rukket å konvertere pantet i boretten til pant i andelen. Og risiko må prises. Det finnes riktignok mulighet til å sikre seg her, ved samtidig pant i borett og pant i andel i samme pantedokument, det sistnevnte pantet med utbyggers samtykke. Men dette er en tungvint og arbeidskrevende prosedyre. Og også arbeid har selvsagt sin pris.
Vi gir derfor full støtte til forslaget her, som er i tråd med banknæringens uformelle innspill overfor Justisdepartementet og Kommunal- og regionaldepartementet. Vi vil gjerne gi honnør til departementet for rask og effektiv oppfølgning av denne saken.
Vi nevner likevel et problem som kan reise seg. Andelen er et formuesobjekt på utbyggers hånd, og en kan risikere at utbyggers kreditorer tar utlegg i den. Hvis andelen deretter overføres til borettshaver uten at utbygger sørger for pantefrafall (noe som vil være kontraktsstridig overfor kjøper, men som etter forholdene likevel kan skje), og pant i tinglyst borett overføres til pant i andel, vil det være to heftelser på andelen. Vi legger til grunn at konflikten mellom panthaverne må løses ut fra tinglysingsmessig tidsprioritet, dvs. dersom banken har tinglyst sitt pant i boretten før utbyggers kreditor har tinglyst sitt utlegg i andelen, vil banken ha best prioritet. Det vil i de fleste tilfeller gi en tilfredsstillende løsning for bankene, selv om en selvsagt kan risikere at utleggspantet tinglyses først. Vi legger videre til grunn at kjøperen vil kunne få dekket sitt mulige tap gjennom den garantien utbygger har stilt etter bustadoppføringslova.
Med vennlig hilsen
For SPAREBANKFORENINGEN For FINANSNÆRINGENS
I NORGE HOVEDORGANISASJON
Sven L’Abée-Lund Torjus Moe
Ass. direktør Fagsjef